В последнее время участились случаи сделок с недвижимостью, продавцами в которых выступают пожилые люди, якобы находящиеся под влиянием телефонных мошенников — «продавцы». И вот эти самые мошенники, путем воздействия на пожилых людей вербальными техниками, заставляют продать квартиру (или что-то иное ценное).

Эти «продавцы» начинают искать покупателя на свою квартиру. Они находят желающего приобрести эту квартиру, благо рынок недвижимости именно так и работает. Добровольно без физического принуждения начинают готовиться к сделке, проходят все возможные проверки, на каждом этапе проверки заявляют, что не находятся под влиянием третьих лиц, сделка оформляется нотариально и т.д. и т.п.

После того как сделка совершена, «продавцы» идут и отдают деньги, вырученные с продажи квартиры, телефонным мошенникам. Проходит какой-то промежуток времени, и «продавцы» осознают, что квартиру они продали в заправду, теперь она им не принадлежит, хотя изначально у них и мысли даже не было о том, чтобы избавляться от квартиры.

Преисполнившись осознания «продавцы» заявляют о том, что в момент совершения сделки они находился под влиянием телефонных мошенников, что мошенники заставили их пойти на эту сделку, и требуют вернуть собственность на квартиру. Всё бы ничего, «продавцы» возвращают деньги, а покупатели возвращают квартиру и мирно расходятся. Однако загвоздка в том, что «продавцы» все свои, возможно еще и заёмные, а также деньги, вырученные с продажи квартиры, отдали телефонным мошенникам, и вернуть покупателям деньги не могут.

Так как договориться им при таком раскладе не получается, «продавцы» обращаются к помощи судов. Суды принимают решение в пользу «продавцов», после чего право собственности на квартиру возвращается «продавцам», а также «продавцы» становятся обладателями долга в размере стоимости квартиры, той суммы денег, вырученных с продажи квартиры. Эта сумма порой может достигать сотен миллионов рублей. А продавцы остаются без квартиры, без денег и, возможно, тоже владельцами долга в виде ипотеки, если они покупали эту квартиру в ипотеку.

«Продавцы» могут поступить добросовестно и мало по малу выплачивать данный долг в течении долгого времени, например, со своей пенсии. Однако у них есть и еще более простой выход, признать себя несостоятельными (банкротами), и вообще ничего не платить. В случае если эта квартира у «продавцов» является единственным жильём, покупатели остаются вообще ни с чем.

И так, данное явление в сети интернет прозвали «Эффект Долиной». На момент публикации данной статьи в судах на рассмотрении находится большое количество дел. «Продавцы» здесь, безусловно, являются пострадавшими, однако стоит не забывать и о покупателях. С точки зрения закона и человеческой морали, покупатели не сделали ничего предосудительного, тем не менее, в конце практически каждого из этих дел они остаются крайними. Кто-то приобретал эти квартиры как единственное жильё для себя, и после этой истории остался, грубо говоря, на улице, без жилья и денег. Покупатели не виноваты в том, что «продавцы» отнесли деньги, вырученные с продажи квартиры, телефонным мошенникам.

Таким образом на рынке недвижимости зреет довольно острая ситуация. Решение данной ситуации является не простым делом, иначе не было бы такого ажиотажа. Предлагаются разные способы решения данной проблемы, рассмотрим некоторые из них:

• Тщательно проверять продавца, его окружение, историю объекта и документы;
• Фиксировать общение с продавцом, где обсуждаются условия и мотивы сделки;
• Документировать мотив продажи (например, переезд, покупка другой квартиры, потребность в лечении);
• Настаивать на связи с близкими родственниками продавца, чтобы подтвердить его осознанность и добровольность действий. Данная мера является наиболее эффективной в случае, если продавец находится под воздействием мошенников, и пытается скрыть событие проведения сделки от своих близких;
• Использовать безопасный расчёт — например, банковский аккредитив, при котором деньги блокируются на счёте покупателя и перечисляются продавцу только после выполнения всех условий договора и регистрации перехода права;
• Введение «периода охлаждения» — переход права собственности регистрируется не сразу, а через определённый срок (например, 14 или 30 дней), в течение которого деньги замораживаются на спецсчёте. Если продавец «очнётся» от мошеннического воздействия, сделку можно будет остановить без потери денег покупателем;
• Обязательное нотариальное удостоверение для сделок с участием лиц старше 60 лет. Нотариус несёт имущественную ответственность и обязан беседовать с продавцом, выявляя его истинную волю;
• Составлять договор купли-продажи сразу с указанием риска «эффекта Долиной»;
• Если сделка уже прошла и квартиру требуют назад, — просить суд оставить квартиру у покупателя до тех пор, пока уплаченные деньги не вернут;
• Титульное страхование — страхование риска утраты права собственности. Страховая компания проверяет объект и его историю: как переходило право, были ли споры, нет ли ошибок в документах. Так страховщик оценивает, насколько вероятно, что право собственности покупателя могут оспорить и сделку признают недействительной. Однако, как показывает практика, добиться от страховой компании того, чтобы она застраховала вашу сделку почти не реально. Страховые просто отказывают в подобных случаях.

Используя данные способы, можно обезопасить себя в какой-то степени, но, прогресс не стоит на месте, всегда появляется что-то новое. Но для появления чего-то нового надо решить текущую проблему, постоянно изучать рынок, быть в курсе новостей. Конечно же человек, не занимающийся деятельностью внутри рынка недвижимости, например, как кадастровый инженер, не может быть в курсе всех перипетий отрасли. Поэтому при покупке недвижимости необходимо обращаться к людям, которые занимаются подобными вопросами на профессиональном уровне.

Дата публикации: 01.12.2025