Понятие зоны с особыми условиями использования территорий приведено в Градостроительном кодексе РФ (п.4 ст.1). Это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, защитные зоны объектов культурного наследия, водоохранные зоны, зоны затопления, подтопления, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, приаэродромная территория, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации
В свою очередь в Земельном кодексе РФ (ст.104) определены цели установления зон с особыми условиями использования территорий:
Учитывая вышеуказанные цели, действующим законодательством в границах зон с особыми условиями использования территорий устанавливаются ограничения использования земельных участков, в том числе принадлежащих физическим и юридическим лицам, которые распространяются на все, что находится над и под поверхностью земель.
В действующем законодательстве регламентированы 28 видов зон с особыми условиями использования территорий:
Правительство Российской Федерации утверждает положение в отношении каждого вида зон с особыми условиями использования территорий, за исключением зон с особыми условиями использования территорий, которые возникают в силу федерального закона (водоохранные зоны, прибрежные защитные полосы, защитные зоны объектов культурного наследия).
В утверждаемых положениях должны быть указаны в том числе: порядок подготовки и принятия решений об установлении, изменении, о прекращении существования указанных зон; исчерпывающий перечень объектов, территорий, в связи с размещением которых или в целях защиты и сохранения которых устанавливается зона с особыми условиями использования территории, или критерии таких объектов, виды территорий; срок, на который устанавливаются указанные зоны; требования к предельным размерам указанных зон и (или) правила определения размеров зон и др.
Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются независимо от категорий земель и видов разрешенного использования земельных участков.
Первым общедоступным источником информации о нахождении земельного участка в границах ЗОУИТ является «Публичная кадастровая карта Росреестра». Для этого необходимо знать кадастровый номер земельного участка, указать его в строке поиска, после во вкладке «Слои» выбрать пункт «ЗОУИТ». В случае наложения на участок зоны с особыми условиями использования территории, он будет подсвечен зеленым цветом. При этом, правообладателю земельного участка следует учитывать, что его участок может одновременно находится в нескольких ЗОУИТ.
Следующим способом получения информации о наличии ЗОУИТ, является заказ выписки из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках объекта недвижимости. Заказать и получить выписку можно посредством обращения в МФЦ, на сайте Госуслуг и Росреестра. В выписке из ЕГРН будут содержаться данные об установленных ограничениях. Части земельного участка, в отношении которой установлена зона с особыми условиями использования территории, присваивается учетный номер, состоящий из кадастрового номера объекта и через знак «/» порядкового номера части.
Следует учесть, что публичная кадастровая карта и выписка из ЕГРН отображает только те ЗОУИТ, которые внесены в сведения Единого государственного реестра недвижимости.
Самым достоверным источником информации о нахождении участка в ЗОУИТ будет являться Градостроительный план земельного участка на текущую дату. В данном документе будут отображены все имеющиеся ограничения в отношении земельного участка, а также отображены разрешенные параметры строительства и разрешенные виды использования земельного участка. Данная услуга предоставляется органом местного самоуправления на безвозмездной основе.
Как и ранее отмечалось перед началом строительства жилого дома рекомендуется получить Градостроительный план земельного участка. В графической части данного документа будет отображено допустимое место размещения жилого дома с учетом имеющихся ограничений. Также отображены охранные зоны объектов трубопроводов (газопроводов, нефтепроводов), объектов электроэнергетики, водопровода, канализации, тепловых сетей и т.п. В текстовой части Градостроительного плана земельного участка также будет приведена информация обо всех имеющихся зонах с особыми условиями использования территории, в которые подпадает участок.
Оставлять без внимания наличие ЗОУИТ, охранных зон на земельном участке при начале строительства, в том числе жилого дома, в отношении которого не требуется получение разрешения на строительство и на ввод в эксплуатацию, не рекомендуется.
Соответствие объекта индивидуального жилищного строительства ограничениям, установленным в зонах с особыми условиями использования территорий, сведения о которых внесены в Единый государственный реестр недвижимости и (или) сведения о которых содержатся в документе, устанавливающем или удостоверяющем право на земельный участок, в границах которого расположено соответствующее здание, проверяется органом регистрации прав также при проведении кадастрового учета и (или) регистрации прав жилого по упрощенному порядку (так называемой «дачной амнистии»).
Данные правила установлены п.13 ст. 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», действуют с 1 июля 2022 года и распространяют свое действие на оформление прав по упрощенному порядку на жилые и садовые дома.
Таким образом перед началом строительства параметры размещения жилого дома необходимо согласовать с органами и организациями, владеющими инженерными коммуникациями и/или ответственными за защиту ЗОУИТ.
Существуют ЗОУИТ, охранные зоны, с которыми собственник (застройщик) земельного участка сталкивается чаще всего
Охранная зона газопровода.
Выделяет две охранные зоны газопровода: зону газораспределительных сетей и зону магистральных газопроводов.
Порядок строительства в зоне газораспределительных сетей регулируется Постановлением Правительства РФ от 20.11.2000 N 878 «Об утверждении Правил охраны газораспределительных сетей».
Охранная зона газораспределительной сети – территория с особыми условиями использования, устанавливаемая вдоль трасс газопроводов и вокруг других объектов газораспределительной сети в целях обеспечения нормальных условий ее эксплуатации и исключения возможности ее повреждения.
Размеры данной охранной зоны газопровода в основном отображены в Градостроительном плане земельного участка и составляют 2-10 м от сторон газопровода в зависимости от его вида (надземный, подземный, газорегуляторный пункт) и расположения. На земельных участках, входящих в охранные зоны газораспределительных сетей, запрещается строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения; огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций к газораспределительным сетям, проведению обслуживания и устранению повреждений газораспределительных сетей; разводить огонь и размещать источники огня; рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 м.
Порядок охраны магистральных газопроводов с 20.09.2017 регулируется Правилами охраны магистральных газопроводов, утв. Постановлением Правительства РФ от 08.09.2017 N 1083. В понятие «магистральный газопровод» включаются: линейная часть магистрального газопровода; компрессорные станции; газоизмерительные станции; газораспределительные станции, узлы и пункты редуцирования газа; станции охлаждения газа; подземные хранилища газа, включая трубопроводы, соединяющие объекты подземных хранилищ газа.
Размеры охранной зоны магистрального газопровода можно изучить на публичной кадастровой карте. Расстояние охранных зон в данном случае устанавливаются от 25 до 100 метров от оси магистрального газопровода с каждой стороны.
Охранная зона объектов электроэнергетики (объектов электросетевого хозяйства и объектов по производству электрической энергии).
Ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на территории охранных зон определяются на основании Постановления Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон» (вместе с «Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон»).
Границы охранной зоны в отношении отдельного объекта электросетевого хозяйства определяются организацией, которая владеет им на праве собственности или ином законном основании (сетевая организация). Данные границы устанавливаются от 2м до 100 м.
Охранная зона считается установленной с даты внесения в документы государственного кадастрового учета сведений о ее границах.
В частности, охранные зоны устанавливаются: вдоль воздушных линий электропередачи, вдоль подземных кабельных линий электропередачи, вдоль подводных кабельных линий электропередачи, вдоль переходов воздушных линий электропередачи через водоемы (реки, каналы, озера и др.)
В охранных зонах запрещается осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров
Охранная зона тепловых сетей.
Ограничения использования земельных участков охранной зоны тепловых сетей установлены Типовыми правилами охраны коммунальных тепловых сетей, утв. Приказом Минстроя России от 17.08.1992 N 197.
Охранные зоны тепловых сетей устанавливаются вдоль трасс прокладки тепловых сетей в виде земельных участков шириной, определяемой углом естественного откоса грунта, но не менее 3 метров в каждую сторону, считая от края строительных конструкций тепловых сетей или от наружной поверхности изолированного теплопровода бесканальной прокладки.
Охране подлежит весь комплекс сооружений и устройств, входящих в тепловую сеть: трубопроводы и камеры с запорной и регулирующей арматурой и контрольно-измерительными приборами, компенсаторы, опоры, насосные станции, баки-аккумуляторы горячей воды, центральные и индивидуальные тепловые пункты, электрооборудование управления задвижками, кабели устройств связи и телемеханики
В пределах охранных зон тепловых сетей не допускается производить действия, которые могут повлечь нарушения в нормальной работе тепловых сетей, их повреждение, несчастные случаи или которые препятствуют ремонту (например, размещать автозаправочные станции, хранилища горюче-смазочных материалов, складировать агрессивные химические материалы; загромождать подходы и подъезды к объектам и сооружениям тепловых сетей, складировать тяжелые и громоздкие материалы, возводить временные строения и заборы; устраивать спортивные и игровые площадки, неорганизованные рынки, остановочные пункты общественного транспорта, стоянки всех видов машин и механизмов, гаражи; устраивать всякого рода свалки, разжигать костры, сжигать бытовой мусор или промышленные отходы).
Водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы
В соответствии с Водным кодеком РФ водоохранными зонами являются территории, которые примыкают к береговой линии (границам водного объекта) морей, рек, ручьев, каналов, озер, водохранилищ и на которых устанавливается специальный режим осуществления хозяйственной и иной деятельности в целях предотвращения загрязнения, засорения, заиления указанных водных объектов и истощения их вод, а также сохранения среды обитания водных биологических ресурсов и других объектов животного и растительного мира.
В границах водоохранных зон устанавливаются прибрежные защитные полосы, на территориях которых вводятся дополнительные ограничения хозяйственной и иной деятельности.
Ширина водоохранной зоны у моря – 500 м. У рек или ручьев она зависит от протяженности. Так, у ручья длиной меньше 10 км водоохранная зона составляет 50 м, от 10 до 50 км водоохранная зона 100 м, а у реки протяженностью от 50 км и больше – 200 м. У озера с акваторией менее 0,5 кв. км ширина водоохранной зоны – 50 м.
Ширина прибрежной защитной полосы устанавливается в зависимости от уклона берега водного объекта и составляет 30м для обратного или нулевого уклона, 40 м для уклона до трех градусов и 50 м для уклона три и более градуса. Самая большая ширина прибрежной защитной полосы у рек, озер и водохранилищ, имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение. В этом случае она составляет 200 м.
В границах водоохранных зон запрещаются использование сточных вод в целях повышения почвенного плодородия; размещение кладбищ, скотомогильников, объектов размещения отходов производства и потребления, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ, пунктов захоронения радиоактивных отходов, а также загрязнение территории загрязняющими веществами, предельно допустимые концентрации которых в водах водных объектов рыбохозяйственного значения не установлены; осуществление авиационных мер по борьбе с вредными организмами; движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие; строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче-смазочных материалов, станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; хранение и применение пестицидов и агрохимикатов; сброс сточных, в том числе дренажных, вод; разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых. Помимо уже обозначенных запретов, в границах прибрежных защитных полос нельзя осуществлять распашку земель; размещать отвалы размываемых грунтов; осуществлять выпас сельскохозяйственных животных.
В границах водоохранных зон допускаются проектирование, строительство, реконструкция, ввод в эксплуатацию, эксплуатация хозяйственных и иных объектов при условии оборудования таких объектов сооружениями, обеспечивающими охрану водных объектов от загрязнения, засорения, заиления и истощения вод в соответствии с водным законодательством и законодательством в области охраны окружающей среды.
Таким образом, возвести жилой или садовый дом в границах водоохранных зон возможно, при условии оборудования его сооружениями, защищающими охраняемый водный объект от загрязнения.
Приаэродромная территория.
Согласно Постановлению Правительства РФ от 11.03.2010 N 138 «Об утверждении Федеральных правил использования воздушного пространства Российской Федерации» приаэродромная территория – это прилегающий к аэродрому участок земной или водной поверхности, в пределах которого (в целях обеспечения безопасности полетов и исключения вредного воздействия на здоровье людей и деятельность организаций) устанавливается зона с особыми условиями использования территории.
В соответствии с Воздушным кодексом РФ на приаэродромной территории выделяются 7 подзон, в которых устанавливаются ограничения использования объектов недвижимости и осуществления деятельности: первая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для организации и обслуживания воздушного движения и воздушных перевозок, обеспечения взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов; вторая подзона, в которой запрещается размещать объекты, не предназначенные для обслуживания пассажиров и обработки багажа, грузов и почты, обслуживания воздушных судов, хранения авиационного топлива и заправки воздушных судов, обеспечения энергоснабжения, а также объекты, не относящиеся к инфраструктуре аэропорта; третья подзона, в которой запрещается размещать объекты, высота которых превышает ограничения, установленные уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти при установлении соответствующей приаэродромной территории; четвертая подзона, в которой запрещается размещать объекты, создающие помехи в работе наземных объектов средств и систем обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи, предназначенных для организации воздушного движения и расположенных вне первой подзоны; пятая подзона, в которой запрещается размещать опасные производственные объекты, функционирование которых может повлиять на безопасность полетов воздушных судов; шестая подзона, в которой запрещается размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц; седьмая подзона, в которой в целях предотвращения негативного физического воздействия устанавливается перечень ограничений использования земельных участков, определенный в соответствии с земельным законодательством. При этом под указанным негативным физическим воздействием понимается несоответствие эквивалентного уровня звука, возникающего в связи с полетами воздушных судов, санитарно-эпидемиологическим требованиям.
Таким образом, в случае если приаэродромная территория уже установлена, использовать такие земельные участки и расположенные на них объекты можно только с учетом установленных ограничений, которые содержатся в решении о ее установлении. Сведения об ограничениях в такой зоне также подлежат внесению в ЕГРН. Заказав выписку из ЕГРН на земельный участок, можно узнать в какой зоне он расположен. При этом, из содержания норм Воздушного кодекса РФ можно однозначно установить, что строительство жилых и садовых домов в 1,2 подзонах запрещены.
При этом, следует отметить, не осуществляется снос здания, сооружения, не соответствующих предусмотренным в установленных в соответствии с Воздушным кодексом РФ подзонах приаэродромной территории ограничениям (за исключением здания, сооружения, в отношении которых принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием указанных здания, сооружения обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта) и такие решения не отменены), если такие объекты были созданы до установления указанных подзон и расположены на земельных участках, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, ведения гражданами садоводства для собственных нужд, индивидуального жилищного строительства, строительства гражданами гаражей для собственных нужд, при условии, что их размещение соответствует правовому режиму земель и виду разрешенного использования соответствующего земельного участка (Федеральный закон от 11.06.2021 N 191-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
Следовательно, государственная регистрация прав на жилые и садовые дома возможны, если такие объекты были построены до установления приаэродромной территории.
Возмещение правообладателям земельных участков, иных объектов недвижимости, публично-правовым образованиям убытков (в т.ч. упущенной выгоды), причиненных ограничением их прав в связи с установлением, изменением зон с особыми условиями использования территорий, осуществляется в соответствии со статьей 57.1 Земельного кодекса РФ.
В случае, если установление или изменение ЗОУИТ приводит к невозможности использования земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества, за исключением объекта, в отношении которого принято решение о сносе самовольной постройки либо решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями (кроме случаев, если данное решение принято исключительно в связи с несоответствием такого объекта обязательным требованиям к количеству этажей и (или) высоте объекта), в соответствии с их разрешенным использованием, гражданин или юридическое лицо вправе требовать выкупа земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимого имущества.
При расчетах размеров возмещения убытки граждан и юридических лиц определяются с учетом рыночной стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об установлении или изменении зоны с особыми условиями использования территории, и иных убытков, связанных со сносом зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, приведением их параметров и (или) разрешенного использования (назначения), разрешенного использования земельных участков в соответствие с установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории ограничениями использования земельных участков.
В свою очередь убытки возмещаются:
Возмещение убытков осуществляются на основании соглашения о возмещении убытков, заключаемого с правообладателями зданий, сооружений, застройщиками, органами государственной власти, органами местного самоуправления, либо на основании решения суда. Соглашение о возмещении убытков также должно предусматривать условие о сносе объекта недвижимого имущества или о приведении его параметров и (или) разрешенного использования (назначения) в соответствие с ограничениями использования земельных участков, установленными в границах зоны с особыми условиями использования территории (при наличии такого объекта).
Требование о возмещении убытков может быть направлено уполномоченному лицу в срок не более чем пять лет со дня установления, изменения зоны с особыми условиями использования территории, либо со дня, когда указанные лица узнали или должны были узнать об установлении, изменении зоны с особыми условиями использования территории или наступлении указанных обстоятельств.
В завершении необходимо отметить, что правовой режим земельных участков, включающий в себя в том числе ограничение реализации прав собственника, в связи с расположением их в зонах с особыми условиями использования территории, направлен в первую очередь на обеспечение общественных интересов, защиту жизни, здоровья граждан и окружающей среды. С учётом указанных принципов складывается и судебная практика. Таким образом, владельцы земельных участков, расположенных в ЗОУИТ, должны с ответственностью подходить к реализации строительства объектов недвижимости с целью исключения дальнейшего их сноса.
Кадастровые инженеры следят за изменениями в законодательстве и применяют все возможные инструменты, предусмотренные действующим законодательством, для решения проблем заказчиков.
Дата публикации: 26.12.2025