1. Перепланировка и переустройство помещения в многоквартирном доме. Особенности при оформлении.

Услуги по оформлению перепланировки и (или) переустройству квартир пользуются большой популярностью при проведении кадастровых работ.

В целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» суды исходят из положений статьи 25 ЖК РФ и Постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Переустройство включает, в частности, установку бытовых электроплит взамен газовых, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи и др.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме, а также подготовки технического плана с целью внесения сведений об изменении параметров помещения в единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Перепланировка помещения включает, в том числе перенос и разборку перегородок, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров.

Кроме того, собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность двух смежных помещений вправе объединить эти помещения в одно помещение. Границы между смежными помещениями могут быть изменены или эти помещения могут быть разделены на два и более помещения без согласия собственников других помещений в случае, если подобные изменение или раздел не влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Данные виды работ также относятся к работам по перепланировке помещения и подлежат правовому оформлению.

Следует также отметить, что работы по текущему ремонту в помещении, в случае если не затрагиваются санитарно-техническое оборудование, инженерные сети и не меняется конфигурация помещения, не относятся к работам по перепланировке и переустройству.

Порядок и особенности оформления перепланировки зависят от того, является ли перепланировка завершенной или только планируется. В первом случае основанием для оформления перепланировки будет являться решение суда, во втором – решение о согласовании работ по перепланировке, выданное уполномоченным органом местного самоуправления.

При этом перечень документов, необходимых для оформления перепланировки в судебном и во внесудебном порядке зачастую одинаков. Рассмотрим далее обе процедуры и сделаем выводы.

Процедура узаконения фактически завершенной перепланировки в судебном порядке для сохранения помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии включает следующее:

1. Проведение технической инвентаризации с подготовкой технического паспорта, фиксирующего произведенные изменения в помещении, расположенном в многоквартирном доме.
2. Подготовка проекта перепланировки и (или) переустройства помещения, организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к определенным видам работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства и имеющей право подготавливать проектную документацию. В данном случае, следует учесть, что проект перепланировки и (или) переустройства – это отдельный документ, и его нельзя подменить дизайн-проектом, пользующимся в настоящее время особой популярностью среди правообладателей помещений.
3. Согласование проекта перепланировки и (или) переустройства помещения с уполномоченными органами по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на предмет соответствия произведенной перепланировки и (или) переустройства помещения санитарным правилам и нормам.
4. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме.
5. Согласование самовольно произведенной перепланировки и (или) переустройства помещения с органами местного самоуправления путем подачи комплекта документов в соответствии со ст. 26 Жилищного кодекса РФ, Административным регламентом предоставления муниципальной услуги по выдаче разрешения на перепланировку и (или) переустройство помещения, утвержденного уполномоченным органом местного самоуправления. При этом органы местного самоуправления не имеют полномочий по узаконению самовольно проведенной перепланировки и (или) переустройства жилого помещения, в связи с чем, выдается отказ в согласовании.
6. Подача в суд искового заявления о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с приложением всех вышеуказанных документов в соответствии с п.4 ст.29 Жилищного кодекса РФ. Ответчиком по делу в данном случае будет уполномоченный орган местного самоуправления. Не следует забывать, что в рамках рассмотрения подобного иска может быть назначена судебная строительно-техническая экспертиза, возмещение расходов за которую будет возложена на истца. В настоящее время стоимость проведения такого рода экспертизы будет составлять в порядке 30 тыс. рублей и более.
7. В случае принятия положительного решения суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии и вступления его в законную силу необходимо заказать технический план помещения, который подготавливается кадастровым инженером для целей внесения изменений в сведения ЕГРН.
8. Подача технического плана помещения, подготовленного кадастровым инженером с приложением решения суда в орган регистрации прав для учета изменений характеристик объекта и получения новой выписки из ЕГРН.

Срок, необходимый для проведения процедуры узаконения самовольно произведенной перепланировки и (или) переустройства помещения, составляет от 4 до 8 месяцев в зависимости от сложности самой перепланировки.

Новый собственник также имеет возможность узаконить перепланировку помещения, даже если она была произведена предыдущими владельцами, в судебном порядке.

Процедура оформления планируемой перепланировки и (или) переустройства помещения в регламентном порядке включает следующее:

1. Подготовка технического паспорта на помещение, отображающего его действительное состояние и конфигурацию до проведения работ по перепланировке, при этом данная конфигурация помещения должна соответствовать плану помещения, содержащемуся в сведениях ЕГРН.
2. Подготовка проекта перепланировки и (или) переустройства помещения, организацией имеющей свидетельство СРО о допуске к определенным видам работ, оказывающих влияние на безопасность объектов капитального строительства и имеющей право подготавливать проектную документацию. Профессиональный проектировщик уже на стадии проектирования и изложения всех пожеланий заказчика сможет дать консультацию о возможности выполнения тех или иных работ по перепланировке и переустройству, соответствуют ли они требованиям действующих строительных, санитарных норм и правил, не ущемит ли эта перепланировка права иных граждан, проживающих в этом доме.
3. Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме. Согласие получается путем проведения общего собрания в соответствии с требованиями Жилищного кодекса РФ.
4. После подготовки вышеуказанных документов необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения помещения, приложив проект перепланировки, правоустанавливающие документы, технический паспорт, в случае необходимости протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.
5. В случае согласования работ по перепланировке (переустройству) орган местного самоуправления принимает распоряжение, один экземпляр которого выдает на руки заявителю и можно приступить к началу работ.
6. При проведении работ по перепланировке и (или) переустройству рекомендуем гражданам фиксировать все стадии перепланировки с применением средств видео- и фотофиксации, в особенности гидроизоляцию санузла и установку перемычек над дверными проемами. Если есть такая возможность, также составлять акты скрытых работ, акты по гидроизоляции санузлов.
7. После завершения работ по перепланировке и (или) переустройству, в том числе по желанию правообладателя помещения до начала декоративно-отделочных работ, необходимо заказать технический паспорт для целей фиксации произошедших изменений в помещении в части его конфигурации и установленного санитарно-технического оборудования.
8. С вышеуказанным техническим паспортом заявитель обращается в уполномоченный орган местного самоуправления, выдавший распоряжение на согласование работ, для оформления акта приемочной комиссии о приемке в эксплуатацию завершённых работ по перепланировке и (или) переустройству.
9. С распоряжением о согласовании работ, актом приемочной комиссии, проектом перепланировки правообладатель помещения обращается к кадастровому инженеру за подготовкой технического плана помещения с целью внесения изменений в сведения ЕГРН.
10. Технический план помещения, подготовленный кадастровым инженером, подается правообладателем помещения в орган регистрации прав для учета изменений характеристик объекта и получения новой выписки из Единого государственного реестра недвижимости.

Последние три пункта имеют некоторую вариативность от региона к региону, даже от района к району внутри субъектов РФ, в силу разной трактовки и применению законов и нормативных документов. Надо уточнять у кадастрового инженера.

Временные затраты необходимые для оформления перепланировки во внесудебном регламентном порядке составляют от 3 до 6 месяцев в зависимости от скорости выполнения самих ремонтных работ.

Не следует забывать, что с начала 2019 года порядок оформления как завершенной, так и планируемой перепланировки, предусмотренный Жилищным Кодексом РФ также распространяется в отношении нежилых помещений, расположенных в многоквартирных жилых домах.

В том случае, если в отношении помещения имеется обременение в виде ипотеки, при этом, не важно, является ли перепланировка завершенной или планируемой, необходимо получить согласие залогодержателя (банка или иного лица, выдавшего заем). В случае отсутствия указанного согласия, внести изменения в сведения ЕГРН в отношении площади и конфигурации помещения не получится.

Ответственность, в свою очередь, за перепланировку, которая не оформлена надлежащим образом, предусмотрена Кодексом об административных правонарушениях РФ статьёй 7.21. «Нарушение правил пользования жилыми помещениями. Самовольные переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме».

Кроме того, уполномоченным органом местного самоуправления может быть подан иск в суд о приведении самовольно перепланированного помещения в первоначальное состояние.

При этом, самовольной будет считаться перепланировка помещения, где строительные работы по изменению конфигурации этого помещения проведены без согласования с органом местного самоуправления или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, который ранее был предоставлен для получения разрешения на перепланировку. Также, если отсутствует решение суда о сохранении квартиры в перепланированном и переустроенном состоянии.

Таким образом, делая выводы из вышесказанного, следует понимать, что оформление планируемой перепланировки и (или) переустройства до ее начала, является менее затратным способом в части финансов и сроков в отличие от узаконения уже выполненной перепланировки, где помимо проекта, необходимо понести расходы на подготовку заключения о соответствии произведенной перепланировки и (или) переустройства помещения санитарным нормам и правилам и, возможно, проведения судебной строительно-технической экспертизы.

2. Какие виды работ запрещены при проведении работ по перепланировке и переустройству.

Перечень видов работ запрещенных при проведении работ по перепланировке и переустройству довольно большой:

• нельзя затрагивать, сносить, делать проемы, ниши в несущих стенах. К примеру, в панельных домах все стены являются несущими, за исключением гипсолитовых. Затрагивание несущих стен относится к работам по реконструкции и требует получения разрешения на реконструкцию;
• нельзя увеличивать ванную комнату, санузел за счет жилой комнаты или кухни, если только под перепланируемым помещением не находятся нежилые помещения или жилое помещение не располагается на первом этаже. Следовательно, запрещено располагать ванную комнату или санузел над жилой комнатой или кухней нижерасположенной квартиры соседа. Увеличить ванную комнату и санузел можно за счет коридора;
• нельзя располагать кухню над жилой комнатой, при этом на последнем этаже можно за счет санузлов и ванной комнаты увеличить площадь жилых комнат и кухни;
• не допускается снос вентиляционных каналов и объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами, они должны быть раздельными;
• не допускается образование жилой комнаты или кухни в помещении, где нет окна, в этих помещениях должно присутствовать естественное освещение;
• нельзя увеличивать газифицированные кухни за счет жилых комнат;
• нельзя объединять газифицированные кухни с жилыми комнатами, т.е. демонтировать перегородку, дверь между данными помещениями;
• нельзя изменить назначение балконов и лоджий, соответственно нельзя их присоединять к жилым комнатам и кухням и увеличивать отапливаемую площадь помещения;
• нельзя выносить, оборудовать систему отопления на балконах и лоджиях;
• нельзя пристраивать балконы и иные строения (пристрои) к помещению, расположенном в многоквартирном доме. Данные виды работ требуют получения разрешения на реконструкцию;
• нельзя демонтировать подоконную часть, согласно судебной практике, она является частью фасадной стены и соответственно общедомовым имуществом. Узаконение данного вида работ возможно только при получении согласия всех собственников помещений в доме путем проведения общего собрания в соответствии с требованиями жилищного законодательства;
• нельзя присоединить чердачное или иное техническое помещение к жилому помещению без получения разрешения на реконструкцию.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме.

В соответствии с пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции), ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции).

Изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов является в соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) реконструкцией объекта капитального строительства, проводимой на основании разрешения на строительство в соответствии с требованиями статей 51 – 55 ГрК РФ.

Согласно пункту 3 статьи 36, пункту 2 статьи 40 Жилищного кодекса РФ уменьшение размера общего имущества возможно только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе при реконструкции, переустройстве, перепланировке помещений, если такие реконструкция, переустройство, перепланировка невозможны без присоединения к ним части общего имущества.

Таким образом, работы, ведущие к уменьшению размера общего имущества, в том числе прилегающего земельного участка к многоквартирному дому, возможны только с согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Обзор судебной практики по вопросам узаконения перепланировки.

Самыми частыми вопросами, возникающими в судебной практике, являются вопросы квалификации вида выполненных работ – реконструкция или перепланировка, необходимо ли получение согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме на проведение тех или иных работ, возможно ли согласовать перепланировку после ее начала, и вправе ли работники управляющей организации осмотреть все помещения в квартире (Обзор судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023.)

Реконструкцией многоквартирного дома, а не перепланировкой (переустройством) помещений выступают работы, при которых изменяются параметры дома или затрагиваются несущие строительные конструкции.

Отличие реконструкции от перепланировки или переустройства, Верховный суд РФ приводит такие примеры:

• возведение пристройки к квартире на первом этаже;
• оборудование отдельного входа путем разрушения части внешней стены дома;
• объединение нескольких квартир в одну;
• раздел квартиры на две отдельные друг от друга;
• превращение террасы технического этажа в помещение.

При этом, к примеру замена балконного профиля остекления балкона с деревянного на металлопластиковый не требует согласования с кем-либо. Подобного рода работы не относятся к перепланировке или реконструкции.

Получение согласия всех собственников на использование общего имущества:

Организация входных групп в помещение на первом этаже уменьшает размер общего имущества за счет использования придомовой территории. Нужно согласие всех собственников.

Без согласия всех собственников комнат в коммунальной квартире нельзя изменять размер общего имущества при перепланировке.

Если собственник квартиры планирует арендовать часть общего холла, фактически присоединив его, он должен получить согласие всех собственников помещений в доме.

Согласование перепланировки после ее начала и иные процессуальные вопросы:

Уполномоченный орган обязан рассмотреть заявление о перепланировке, даже если оно подано после начала работ.

У требований об устранении нарушения права пользования общим имуществом нет срока давности. Пример – требование о демонтаже мансарды, которая заняла чердак.

За незаконную перепланировку, которую сделал прежний собственник, отвечает новый.

Полномочия управляющей организации:

Работники управляющей организации могут осмотреть любые помещения в квартире для профилактики и предупреждения аварийных ситуаций, в т.ч. из-за возможной незаконной перепланировки.

Последствия незаконной перепланировки:

Жильцов по договору социального найма могут выселить, если они отказываются устранить незаконную перепланировку.

Если собственник игнорирует решение суда о восстановлении незаконно переустроенных помещений и есть угроза разрушения дома, правомерно требование о продаже помещений с публичных торгов.

Изменение источника отопления квартиры:

Перейти на индивидуальный источник отопления с отключением от общедомовой системы отопления нельзя, если это не предусмотрено схемой теплоснабжения муниципалитета.

Собственник квартиры в доме с централизованным горячим водоснабжением и отоплением не может самовольно установить газовый котел: такие действия угрожают другим жильцам дома.

4. Какие изменения вступили в силу с 01 апреля 2024 года в части оформления перепланировки и(или) переустройства.

Федеральным законом от 19.12.2023 N 608-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости», вступившим в силу с 01.04.2024 года, приняты следующие нововведения:

1. Изменилось понятие определения «перепланировка». В новой редакции перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 Жилищного Кодекса РФ, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
2. По завершении переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме заявитель способом, предусмотренным частью 9 ст.23 Жилищного Кодекса, направляет в орган, осуществляющий согласование, уведомление о завершении указанных работ. В случае перепланировки помещения к такому уведомлению прилагается технический план перепланированного помещения, подготовленный заявителем в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». В случае образования в результате перепланировки помещения новых помещений в уведомлении о завершении перепланировки помещения указываются сведения об уплате заявителем государственной пошлины за осуществление государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме подтверждаются актом приемочной комиссии, утверждение которого осуществляется в срок, не превышающий тридцати дней со дня получения органом, осуществляющим перевод помещений, уведомления, предусмотренного частью 1 настоящей статьи.
3. Переустройство помещения в многоквартирном доме считается завершенным со дня утверждения акта приемочной комиссии. Перепланировка помещения в многоквартирном доме считается завершенной со дня внесения изменений в сведения ЕГРН о границах и (или) площади помещения или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.
4. Органы местного самоуправления в срок не позднее пяти рабочих дней с даты утверждения (подписания) акта приемочной комиссии, подтверждающего завершение перепланировки помещений в многоквартирном доме, обязаны направить в электронной форме пакет документов, в том числе технический план, в орган регистрации для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Таким образом, вышеуказанный нормативно-правовой акт принят в целях устранения правовой неопределенности в вопросе определения даты завершения процедуры перепланировки и переустройства помещения, обеспечения единообразия правоприменительной практики, защиты прав и законных интересов собственников недвижимости.

В соответствии с предыдущей редакцией части 1 статьи 28 Жилищного кодекса Российской Федерации завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждалось актом приемочной комиссии. Таким образом, не было предусмотрено обязательное внесение сведений о перепланированном помещении в ЕГРН.

Следовательно, вступившие в силу изменения, призваны устранить правовую неопределенность в данном вопросе, определив моментом завершения процедуры перепланировки помещения день внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости. На орган, осуществляющий согласование перепланировки помещений, возлагается обязанность направить в территориальный орган регистрации прав технический план, подготовленный кадастровым инженером и представленный заявителем, для учета соответствующих изменений в реестре.

Дата публикация: 03.01.2026